Mémo #21 : Un conte de deux villes : Comment les différences entre les politiques provinciales en matière d'impôt sur les propriétés commerciales affectent les petites entreprises à Vancouver et à Toronto
Par Glenn Miller
Alors que le Canada se prépare à un deuxième été COVID, les propriétaires d'immeubles commerciaux indépendants des rues principales du pays peuvent être pardonnés de regarder avec découragement leur facture finale d'impôt foncier pour 2021. Encore une hausse ! Et des centaines de locataires de baux triple net, responsables du paiement des taxes foncières et de l'entretien en plus du loyer, s'attendent également à des mois d'angoisse, dans l'espoir que les revenus rebondissent suffisamment pour couvrir des dépenses en constante augmentation.
Les difficultés rencontrées par les restaurateurs, les magasins spécialisés et les autres propriétaires de petites entreprises de la rue principale qui ont subi une perte de revenus à cause de la pandémie ont été bien documentées. Ce qui est moins bien compris, c'est la mesure dans laquelle les différentes approches de la politique fiscale provinciale et des politiques municipales d'évaluation des biens immobiliers peuvent influer sur le montant de la facture fiscale des propriétaires de petites entreprises. Si les augmentations annuelles nécessaires pour aider les municipalités à faire correspondre les recettes aux dépenses sont acceptées à contrecœur dans des villes comme Vancouver et Toronto, la question de savoir pourquoi la valeur d'évaluation des petites propriétés commerciales de la rue principale reflète souvent ce qui pourrait être construit sur le site plutôt que la réalité de ce qui est en place reste un point sensible pour beaucoup.
Pour les professionnels de l'évaluation chargés de calculer la valeur imposable des propriétés commerciales, la réponse est simple et constitue une pratique courante dans tout le Canada. La valeur imposable reflète l'utilisation la plus élevée et la meilleure possible, et non l'utilisation actuelle. Étonnamment, bien que la Colombie-Britannique et l'Ontario s'appuient toutes deux sur le même concept de base, les principes de l'utilisation optimale sont appliqués de manière très différente.
En Colombie-Britannique, les propriétaires reçoivent leur avis d'évaluation de BC Assessment chaque année en janvier, sur la base de la valeur estimée de leur propriété au mois de juillet de l'année précédente. Comme l'indique le site web de la ville de Vancouver, les propriétés sont évaluées par BC Assessment en fonction de leur "utilisation la plus élevée et la meilleure possible, c'est-à-dire de leur potentiel de développement, même si elles ne sont pas encore construites".
Cette approche diffère de celle adoptée en Ontario, où la SÉFM (Société d'évaluation foncière des municipalités) calcule la valeur actuelle des petites propriétés commerciales en se basant sur les ventes dans la région, c'est-à-dire "la somme d'argent que le fief simple, s'il n'est pas grevé, réaliserait s'il était vendu dans des conditions de concurrence normale par un vendeur consentant à un acheteur consentant". La base de l'évaluation de la valeur actuelle (CVA) est réévaluée tous les quatre ans, mais la province a décidé de retarder la réévaluation prévue pour 2020 jusqu'à ce que la pandémie soit passée.
"Des valeurs d'évaluation plus élevées sont le reflet de l'augmentation des ventes et des prix de propriétés similaires, avec des permis de construire similaires, dans une zone donnée ", fait remarquer Chris Rickett, directeur des relations avec les municipalités et les parties prenantes de la SÉFM. Lorsqu'un "acheteur consentant" conclut un accord avec un "vendeur consentant" pour un site bien situé dans une rue principale d'une ville comme Toronto, le prix de vente peut - et c'est souvent le cas - refléter l'intention de l'acheteur de procéder à un réaménagement. Les ventes multiples à des prix élevés font alors grimper la valeur imposable de tous les biens immobiliers dans la zone concernée, même pour les propriétaires qui n'ont pas l'intention de réaménager.
Bien que le système ontarien garantisse un certain délai avant que l'augmentation de la valeur imposable d'une propriété ne soit reflétée sur les factures d'impôts individuelles, la tendance à la hausse de la valeur imposable globale d'une propriété dans une municipalité comme Toronto est implacable. Les propriétaires de petites entreprises situées dans des rues commerçantes prospères comme Bayview Avenue, dans le centre de Toronto, pensent que leur rue a été épargnée par les pics de valeur imposable (avant 2016) parce que la zone n'a pas connu les mêmes pressions de réaménagement que les quartiers avoisinants. "Cela commence à changer", déclare Henry Byers, qui a déjà travaillé avec la Bayview BIA. "Avec plusieurs projets de condominiums en cours, cela se traduira inévitablement par une augmentation des taxes pour tous les propriétaires lors de la réévaluation, même pour ceux qui n'ont pas l'intention de réaménager leur propriété."
Dans les deux villes, les élus municipaux sont sensibles aux difficultés financières rencontrées par les propriétaires de petites entreprises. À Vancouver, la ville a, à un moment donné, encouragé les entreprises de la rue principale à demander des "évaluations fractionnées", ce qui signifie que les utilisations au rez-de-chaussée, telles que les restaurants et les coiffeurs, sont taxées aux taux commerciaux, mais que les droits aériens inutilisés au-dessus d'une propriété commerciale sont taxés à des taux résidentiels beaucoup plus bas.
Cette approche a d'abord aidé un certain nombre de propriétaires de petites entreprises à réduire leur charge fiscale, mais en 2018, le gouvernement provincial a introduit la taxe sur la spéculation et l'inoccupation (SVT) dans le but d'"encourager" les propriétaires fonciers à créer des logements indispensables sur les terrains inoccupés et les propriétés sous-développées. Grâce à une bizarrerie d'interprétation - remise en question par de nombreuses personnes, y compris la Fédération canadienne de l'entreprise indépendante - les droits aériens non exploités sont traités de la même manière que les terrains vacants, et taxés en conséquence. Le résultat, reporté à l'année fiscale en cours, se traduit par des milliers de dollars supplémentaires sur une facture fiscale déjà salée. Même la large couverture médiatique de cette "absurdité bureaucratique", pour citer un restaurateur frustré, n'a pas impressionné les fonctionnaires de BC Assessment, laissant les conseillers locaux se demander si les propriétaires d'entreprises n'auraient pas mieux fait de maintenir le statu quo. Pour remuer le couteau dans la plaie, les propriétaires concernés sont également susceptibles d'être redevables d'une part de la taxe provinciale sur l'éducation appliquée "à l'air libre".
À Toronto, les inquiétudes concernant ce qu'un conseiller municipal a appelé la "taxe sur les condos" ont été exprimées bien avant COVID. Un rapport du personnel examiné par le Conseil en avril indiquait que "les assemblages de développement et la spéculation foncière à Toronto entraînent des hausses sans précédent des taxes foncières qui constituent une menace pour de nombreuses petites entreprises environnantes et pour le caractère de quartiers qui nous sont chers". Le rapport du personnel a également cité une étude de 2017 sur les propriétés de la rue Yonge qui a identifié des augmentations des valeurs évaluées "sur des bâtiments modestes de deux et trois étages" allant de 300 à 400% !
Mais, sous l'impulsion des conseillers Kristyn Wong-Tam et Mike Colle et face à la gravité de l'impact des fermetures pour cause de pandémie sur les petites entreprises, que même la MPAC qualifie d'"extrême", des plans sont en cours d'élaboration pour établir une nouvelle sous-catégorie de propriété qui bénéficierait aux petits indépendants dans des zones désignées de la ville, réduisant la charge fiscale sur certaines rues principales jusqu'à 25 % pour l'année d'imposition 2022. (Un plafond de 10 % sur les augmentations a été appliqué dans l'intervalle).
Le mécanisme visant à faciliter cette nouvelle approche a été abordé pour la première fois dans le budget provincial de l'automne dernier (sur la base d'idées lancées par les BIA et le personnel de la ville). Bien qu'il soit censé s'appliquer à l'ensemble de l'Ontario, un comité composé de représentants de la SÉFM, de TABIA (Toronto Area BIAs), du ministère des Finances et d'autres parties prenantes travaille sur les détails d'une mise en œuvre locale à temps pour le cycle budgétaire de l'année prochaine. La province envisage également d'offrir un allègement de la taxe d'éducation aux propriétés concernées. Pendant ce temps, à Vancouver, la ville propose également la création d'une nouvelle sous-catégorie de propriété similaire à la solution de Toronto, mais a besoin du soutien du gouvernement de la Colombie-Britannique pour que cela se produise.
Glenn Miller, FCIP, RPP est associé principal au CUI.