Mémo n°12 : Un aperçu de l'immobilier commercial de la rue principale
Par : Glenn Miller, associé principal de l'Institut urbain du Canada
L'impact du COVID-19 sur des milliers de propriétaires, de détaillants et d'autres entrepreneurs de la rue principale à travers le Canada a été - et continuera d'être - potentiellement dévastateur. Alors que les communautés sont à un stade plus avancé de la réouverture, cette note aborde certains des défis auxquels la rue principale est confrontée avant la grippe aviaire, afin de faire la distinction entre les impacts liés à la pandémie et les problèmes plus systémiques.
Pour prendre le pouls économique de Main Street B.C. (avant COVID), nous avons interrogé des courtiers en immobilier commercial, car ils sont les mieux placés pour lire les fluctuations des conditions du marché qui affectent les propriétaires et les locataires potentiels. Les points de vue suivants représentent un échantillon des opinions des professionnels de l'immobilier dans les villes de la Colombie-Britannique, du Manitoba et de l'Ontario. La plupart d'entre eux estiment que l'avenir de Main Street reste positif, mais ils rappellent que chaque rue principale est différente et que toutes dépendent de la vigueur de l'économie locale.
L'augmentation des taxes foncières est liée aux pressions exercées par le redéveloppement de la rue principale.
La hausse des loyers était déjà une préoccupation avant la pandémie, mais les courtiers ont laissé entendre que les loyers sont rarement le point d'achoppement pour finaliser les transactions. "Les loyers sont fixés par le marché et il est toujours possible de négocier", explique un courtier de la région du Grand Toronto. D'après son expérience, les magasins ne restent pas vides uniquement pour des raisons de loyer. "On ne peut pas renégocier une configuration bizarre du magasin ou un plafond trop bas. La visibilité d'un magasin et son emplacement sur la rue principale sont des facteurs essentiels qui déterminent le succès d'un magasin. Les contraintes physiques d'un bien immobilier sont ce avec quoi il faut travailler".
Selon les courtiers, la véritable plaie est l'augmentation des taxes foncières, car elles représentent un élément "non négociable" des dépenses d'exploitation. Plusieurs courtiers ont fait part de leurs préoccupations quant à la manière dont les sociétés d'évaluation provinciales établissent la valeur du terrain, un facteur clé qui détermine le montant de la facture fiscale. L'expérience de l'Ontario illustre un problème commun à de nombreuses provinces.
"Il y a plus de 20 ans, l'Ontario a adopté l'évaluation de la valeur actuelle", explique un courtier ontarien. "Dans les quartiers ayant fait l'objet d'un réaménagement, la SÉFM (Société d'évaluation foncière des municipalités) réévalue périodiquement les propriétés du secteur à des valeurs plus élevées, en se basant sur le potentiel hypothétique de construction, disons, d'un condo de 12 étages, même s'il n'y a pas d'intention de réaménagement", a déclaré le courtier. "Calculer la valeur d'un terrain en fonction de son utilisation optimale plutôt que de son utilisation actuelle affaiblit Main Street. Une municipalité et la ZAC peuvent travailler d'arrache-pied pour promouvoir la vitalité d'une rue, puis perdre des restaurants populaires ou des magasins indépendants prospères parce que les taxes répercutées sur les locataires ne reflètent pas leur capacité à payer."
Les courtiers interrogés dans le cadre de cette note s'accordent à dire que, tel qu'il est mis en œuvre actuellement, le système d'impôt foncier est un instrument de politique publique inutilement émoussé. Après le COVID, ils suggèrent que les ZAC et les chambres de commerce collaborent avec les ministères provinciaux pour trouver un équilibre raisonnable entre la fourniture de recettes fiscales suffisantes aux municipalités et la protection de la viabilité des magasins indépendants de la rue principale.
Les avantages et les inconvénients de l'aménagement de condominiums avec des commerces au rez-de-chaussée de la rue principale
Pour répondre au désir des jeunes professionnels et des personnes âgées de vivre à proximité du centre-ville, les municipalités introduisent des politiques d'utilisation mixte dans les plans officiels afin de faciliter la construction de condominiums dans la rue principale.
Plusieurs courtiers citent l'impact positif de ces politiques. "L'ajout de condominiums (sur la rue principale) s'est avéré utile pour les détaillants", a déclaré un courtier de London (Ontario). "Les détaillants apprécient le trafic piétonnier supplémentaire généré par les nouveaux résidents. Dans l'ensemble, le réaménagement de la rue principale est une tendance positive qui continuera à avoir des retombées positives après l'entrée en vigueur de la directive COVID.
Mais à Winnipeg, un autre petit marché régional où la municipalité a tenté d'inciter les promoteurs à construire des logements en centre-ville, un courtier local a mis en garde contre le fait qu'il faut beaucoup de temps pour atteindre une masse critique de logements en centre-ville dans une ville où l'accent est encore mis sur la vie en banlieue. "Promouvoir ce type de changement peut prendre une génération", a-t-il suggéré. "Il faut un consommateur courageux pour être le premier à acheter dans un quartier qui est encore en train de se transformer, de sorte que les détaillants attendent toujours."
L'un des inconvénients potentiels de l'encouragement à la construction d'appartements sur Main Street est le risque d'accélérer la disparition des commerçants indépendants, dont la plupart des observateurs estiment qu'ils possèdent les compétences et le flair nécessaires pour cultiver le type de fidélité de la clientèle indispensable à la réussite à long terme d'une rue.
"Lorsque quatre ou cinq magasins indépendants ferment pour faire place à un nouveau condo", note un courtier de Victoria. B.C., "les locataires par défaut sont des franchises ou des locataires "non traditionnels" comme des cliniques dentaires, des centres de remise en forme ou des pharmacies, qui ne contribuent en rien à l'effervescence souhaitée dans la rue principale. Remplacer les indépendants est un défi difficile à relever car ils n'ont pas les "clauses de qualité A" exigées par la banque".
Les courtiers se plaignent également du fait que la conception des espaces commerciaux au pied des nouvelles copropriétés est souvent loin d'être idéale. Franchement, si l'architecte de l'immeuble dit qu'une colonne est nécessaire à un certain endroit du rez-de-chaussée pour soutenir les immeubles au-dessus, le promoteur dira "allez-y" sans vraiment tenir compte de la forme ou des exigences pratiques d'un futur locataire", rapporte un courtier de la région du Grand Toronto. "Lorsque cette situation se répète à plusieurs endroits le long d'une rue, le potentiel de cette dernière s'en trouve diminué.
"Le fait est que, même avant la pandémie, de plus en plus de vitrines étaient louées à des locataires répondant à des besoins qui ne peuvent être satisfaits par des achats sur Amazon", explique sans détour une courtière de Victoria (Colombie-Britannique). Des locataires tels que des centres de fitness ne sont peut-être pas très excitants, mais c'est mieux que des vitrines vacantes", ajoute-t-elle.
"L'explosion des ventes au détail en ligne provoquée par COVID rend encore plus importante la fourniture locale de biens et de services nécessitant un contact direct", a ajouté un courtier de Winnipeg. "N'oubliez pas que Main Street est en concurrence avec les centres commerciaux ainsi qu'avec le commerce électronique.
Les courtiers s'accordent à dire que le lancement et le maintien d'une entreprise de commerce de détail indépendante posent des problèmes économiques considérables. Une possibilité pourrait être la création de fonds communautaires qui agiraient comme des bailleurs de fonds et/ou des incubateurs afin de permettre aux promoteurs de copropriétés de semer l'"indépendance" dans les nouveaux paysages de rue créés à la suite du réaménagement. Sur le plan de la conception, un courtier de Toronto fait l'éloge des lignes directrices récemment publiées par la ville de Toronto sur les espaces commerciaux à l'intention des promoteurs immobiliers et des architectes, qu'il considère comme une étape positive pour garantir que les nouveaux espaces commerciaux soient flexibles et attrayants pour les consommateurs.
La question de savoir à qui appartient Main Street pourrait s'avérer cruciale à long terme.
Les courtiers ont des avis divergents sur l'avenir des magasins "indépendants" par rapport aux chaînes ou aux franchises. La plupart d'entre eux estiment que si les détaillants indépendants contribuent à établir et à maintenir le caractère d'une rue principale, les jeunes entreprises indépendantes ont généralement moins de flexibilité financière pour résister aux chocs du système tels que COVID.
On ne saurait trop insister sur le rôle des propriétaires locaux - dont la connaissance de la rue principale remonte souvent à plusieurs générations - dans le soutien aux détaillants et restaurateurs indépendants. Les courtiers s'inquiètent du fait que les propriétés familiales sont rachetées par des FPI et des sociétés de capital-investissement.
"Les familles de deuxième et troisième génération comprennent l'histoire d'une rue", commente un courtier de la région du Grand Toronto. "Le problème avec les FPI est que l'accent est mis sur le retour sur investissement (ROI) plutôt que sur les transactions qui sont bonnes pour la santé économique à long terme de la rue. À mon avis, certains professionnels agissant pour le compte des FPI ne sont pas sensibles aux besoins du commerce de détail.
L'un des effets négatifs de la popularité croissante des FPI et des investisseurs privés, relevé par les courtiers dans les "marchés chauds" comme la région du Grand Toronto, est l'inclusion de clauses de démolition dans les baux, les propriétaires cherchant à préserver l'option de réaménagement. "Il devient difficile d'attirer des locataires de meilleure qualité, car les baux comportant une clause de résiliation dissuadent les locataires d'investir des capitaux dans l'amélioration des magasins", a suggéré un courtier.
Une explication surprenante de la raison pour laquelle les magasins peuvent rester vacants pendant un an ou plus, entendue par des courtiers dans différentes juridictions, est que les propriétaires "peuvent ne pas être motivés pour conclure un accord". Les propriétés détenues depuis une génération ou plus sont susceptibles de ne pas être endettées. "Les logements situés au-dessus du magasin génèrent des revenus plus que suffisants pour couvrir les coûts et même dégager un modeste excédent", explique un courtier. "Si le propriétaire est semi-retraité ou s'il possède plusieurs biens dans une même ville, le fait de devoir s'assurer qu'un magasin vacant est en bon état peut dissuader les propriétaires de faire l'effort de négocier un bail."
Pour rendre moins attrayant le fait de laisser des magasins vacants, les BIA de Toronto ont fait pression avec succès sur la ville pour qu'elle supprime les dispositions autorisant les remises sur les biens vacants. Après le COVID, les courtiers suggèrent que les "BIA activistes" pourraient avoir un rôle à jouer pour travailler de manière constructive avec les propriétaires en difficulté, mais la réalité est que Main Street devra s'adapter à l'évolution des priorités des propriétaires à mesure que les propriétaires familiaux seront remplacés par des intérêts corporatifs. Les campagnes visant à renforcer la confiance des investisseurs dans l'avenir du commerce de détail de la rue principale pourraient être la solution, ont suggéré les courtiers.
Cette note a bénéficié d'entretiens confidentiels avec des courtiers représentant Avison & Young, CBRE, ReMax, Colliers et plusieurs courtiers indépendants. Glenn Miller FCIP, RPP est associé principal à l'Institut urbain du Canada.